黄欣伟:新一线城市置业的左右抉

只是今天尚在建。 本文来自大风号,仅代表大风号自媒体观点。 但是,当你想好的接盘思维,就可以用预设后者的标准和要求,来倒逼你的购买行为是否可行? 购房者本身没有学区房...


只是今天尚在建。

本文来自大风号,仅代表大风号自媒体观点。

但是,当你想好的接盘思维,就可以用预设后者的标准和要求,来倒逼你的购买行为是否可行?

购房者本身没有学区房的需求,但为什么要买一个学区房?

当然是为了以后出租和转手的便利。

原则三:

尽可能选择“被限购区域”

是的,你没看错标题。

这些城市都具备两大特征:

1、 原有的城市实力、品牌城市,但绕不开:饱和度

2、 有迫切发展的需要,并在空间上做好了准备

具备这一正一反的供需逻辑,新一线城市置业的区域选择呼之欲出,即敢于做新城的吃螃蟹者。

又或者说,成熟市场经历过的“用时间距离代替空间距离”还在延续和复制,并进一步验证它的正确,套用到所谓的新一线城市,势必存在着“成熟和待开发”区域之间的级差。

原则二:

跟着地铁半径走,TOD效应不可小觑

前些年,高铁地铁在各个城市群之间,和城市内部大干快上地铺陈,之后尽管都基本完成交付使用,但屯于不同城市能级之间的反思,对有些高铁和地铁的运营进行投入产出考核和反思,证明有些需求并不能支持供给。

“顺势而为”话是没错,

但这个势在哪里?

需要智慧和发现。

之前也有N多反噬说法:关于烂尾的风险,关于兑现有误的风险现金版血战棋牌,但基于新一线城市群的整体推动现金版血战棋牌,还是值得信赖一下宏观背景。

限购区域现金版血战棋牌,本身证明了购房需求的倒挂失衡,那为什么还要挤进去?

因为倒挂失衡背后一定有原因,或成熟、或便利、或学区、或产业、或配套,总之属于“总有一点吸引你”的地方。

但,就着这个问题去求解,其意义是——通过几个方法或原则,来对一个陌生城市进行快速甄别和选择,因为购房的技巧其实是有共性的,也就不管你是否了解这个城市,因为——命题已在。

但在新一线城市的区域设定里,跟着高铁和地铁买房还是一个大差不差的原则:高铁连接了城市群,而这些城市群不仅在经济发展上的壁垒在逐步淡化,房价的看齐效应在潜移默化;地铁更不用说,因为旷日持久的“地段、地段还是地段”,在强化地段的同时,也变相承认了地段差价的刚性存在。

无论是进入一个新城市,或者进入新一线城市,都面临着原有基础配套基本完善的大背景,看起来都蛮好,往往就忽视了对问题的发现。

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那么,就是一个值得玩味和推敲的购房者命题。

站在购房者的立场,都会对老城依依不舍,因为:成熟、便利、完善、人气,但是否能模拟替换一下角色,用从业者的角度看老城呢?

得到的关键词是:

1、城市饱和:配套升级的难度大

2、旧房饱和:动迁成本高企

3、空间饱和:改造的余地有限

说到底无利可图,或者说看不到商业机会。

又比如:市中心的恋恋不舍者,为什么要去新区买个地铁房?

1、 他要评估未来的区域产业导向,可以导入多少人口?

2、 这些人口的行业前途和钱途,决定了他们的消费胃口!

3、 这些接盘侠的规模、需求、喜好,都需要进行实现临摹。

买新城、买期房,是用时间来等待一个“尽可能”。

只是,购房者看的是形象差别,是感性的;

从业者看的是价格差别,是理性的。

购房者经常碰到一个问题:“对一个城市不了解,怎么买房”?

答案往往是反问:“你对一个城市不了解,为什么要去买房”?!

争论这个问题的结论毫无意义,尽管它概率高发。

如果,现金版血战棋牌购房者懒得用“几站几钱”的量化分析,那么“选择核心地铁选择核心站点选择TOD规划”就是快速了解一个陌生城市的购房中观区域的最好办法。

当然,这是回避不了的事先忌惮。

但标题没有教你不可为而为之。

换位思考人人会说,但为什么不同人的执行效果天差地别?

其一,不愿意换位、或者说自然或不自然地换了一半又荒废了;

其二,换了位置,但没有交换立场,即屁股换了位子但脑袋依旧。

最后一点不做阐述,毕竟也有合理合法排队的准入机会。

这就是俗称的接盘思维。

当地段降维和区域房价降维出现了“同比却不同比例”之后,那些滞后的购房机会已然出现。

但随着TOD效应的成功和可被复制,一条地铁线上的轴心站点,就是被围点打援的源点,地铁站店已然成为商业中心,周边的价值、空间、可想象力、未来景象,都可以想见。

新城看起来什么都没有,或者说就是一个大工地,所以购房者在看房过程中往往已经枪毙了新城,毕竟不方便也就没信心和好感。

但新城有的潜台词也是呼之欲出的——

1、空间够大,市政配套的余地足够

2、政策支持,新建配套的落地性强

3、政府为了腾笼换鸟,势必“想换位所想”地筑巢先行、引凤在后

对于购房者而言,进入新城是进入一个梦想:用今天的价格来尝试远期兑付,因为空间和政策,上有想象空间&下有实施可能。

但,参照“法不责众”的大逻辑来忽略无用功地逐个了解,“用别人的行为来为你免费引路”何乐而不为呢?!

原则四:用“接盘思维”来倒逼自身决策

又要讲到一个老话题,叫做换位思考。

1、从限购区域开始分析和比较

2、找到限购区域的核心卖点

3、对比自身的需求侧重

4、寻找进入其中的方法。

别以为以上的专业经验对购房者无意,老城的美好属于布局完毕,不管是否美好都不存在大的调整可能,那些“瓷器店里捉老鼠”的城市更新,对购房者意义不大,因为支付的对价和获得的未来,不成正比。

而不是用“我是市中心主义者”的固化思维,来要求或意淫接盘侠的审美和价值取向,这就是环了屁股不换脑袋的拧巴。

那么有限的时间,为什么可以了解城市、了解地块、分析竞品、展望产品?

那些或方法论或原则甚至快速甄别手法,是否对购房者有意义?

随着2019年新一线城市的出台,“异地评估法”对“异地置业者”是否具有快速筛选、快速识别、快速锁定的作用呢?

原则一:

老城虽美好,但更要敢于进新城

不妨结合2019年15座新一线城市的榜单来看,其依次为成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明

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